전세보증보험 가입 불가한 이유 9가지
전세사기가 많아진 요즘, 전셋집 구할 때 전세보증보험은 꼭 들어야 하죠? 하지만 전세보증보험 가입이 불가한 경우도 있다고 해요. 이런 경우는 어떤 경우가 있는지, 전셋집을 구할 때 어떤 부분들을 확인해야 하는지 알려드릴게요. 계약 후에 전세보증보험 가입 불가하다는 말 듣지 말고 본인이 꼭 확인하셔야 해요.
22년 들어서 21년에 비해 전세보증보험 가입거절 사례가 40% 증가했다고 해요. 주택도시보증사(HUG)에 따르면 22년 1~8월 전세보증금 반환보증보험 가입 거절 건수는 1천765건으로 월 평균 220건이었다고 하네요. 계약 후에 전세보증보험을 가입하게 되는데요. 전세보증보험 가입이 안되면 대출실행도 안되니 참 난감한 상황이 아닐 수가 없어요. 그러면 왜, 어떤 이유에 가입을 거절하는지 알아볼게요.
전세보증보험 가입 불가한 경우, 거절 이유
전세보증보험에 가입이 불가능한 경우는 여러가지가 있어요. 보증한도가 초과했을 수도 있고요. 선순위채권 기준을 초과했을 수도 있고요. 건축물대장상 문제가 있을 수도 있고요. 또 집주인의 문제로 거절당할 수도 있답니다. 그러면 이런 경우를 하나하나 살펴볼게요.
1. 보증한도 초과
보증한도를 초과했다는 말은 보증기관에서 보증을 해줄 수 있는 금액을 초과했다고 봐야겠죠? 어떤 경우가 보증한도 초과에 해당되나면요. 전세사기로 가장 빈번한 신축빌라의 경우예요. 신축빌라의 경우에는 매매가가 정해져 있지 않기 때문에 더욱 애매하죠. 매매가가 2억 인 신축빌라에 전세가 1.9억으로 들어갔다고 가정해 볼게요. 그런데 그 주변에 있는 빌라들의 시세는 1.7억인 거예요. 신축이니깐 비싸겠지라고 들어갔다가 보증한도 초과로 가입이 거절당할 수 있답니다.
확인해야 할 부분
이런 경우에 임차인으로서 어떤 걸 확인할 수 있을까요? 가장 좋은 것은 신축빌라를 피하는 거예요. 구축빌라 보다가 신축빌라 보면 풀옵션에 방도 깨끗하고 괜찮아 보이잖아요. 새 집이니깐 당연히 주변 빌라보다 더 비싼 게 당연하겠지라는 생각도 들고요. 하지만 새 빌라라고 해서 가치가 더 높은 것은 아니랍니다. 가치가 더 높은 게 아니라면 가격이 더 비쌀 일도 없는 것이지요.
신축빌라가 너무 마음에 들어서 계약하고싶은 마음이 든다면 그다음으로 할 수 있는 것은 주변 빌라의 시세를 확인하는 거예요. 주변에 있는 빌라의 시세랑 차이가 많이 난다 싶으면 계약하지 않는 게 좋아요. 좋은 집에 살고 싶은 마음이 전세사기를 불러올 수도 있거든요.
2. 선순위채권 기준 초과
선순위채권 기준 초과가 되어도 전세보증보험 가입이 불가해요. 선순위 채권의 기준이 초과했다면 선순위 채권의 기준이 있다는 것이잖아요? 그건 바로 주택가격의 60%이하에요. 가장 흔한 선순위 채권이 집주인의 주택담보 대출이니 이를 예로 들어볼게요. 주택 가격이 2억이라고 가정한다면 집주인이 받은 주택담보 대출은 1.2억 이하여야 하는 거예요.
혹시 집주인의 주택담보 대출이 1.4억이라면 주택가격의 60%가 넘은 선순위채권이 되기 때문에 가입이 거절된답니다. 가격을 예로 들어서 설명해 드릴게요.
- 전세보증금이 2억, 선순위채권이 1억, 주택가격이 2.5억인 경우 전세보증금과 선순위채권의 합이 3억으로 주택가격보다 높기 때문에 전세보증보험 가입이 불가해요.
- 전세보증금이 2.5억, 선순위채권 없음, 주택가격이 2.5억인 경우에는 전세보증보험 가입이 가능해요.
- 전세보증금이 3억, 선순위채권은 없고 주택가격이 2.5억인 경우에는 전세보증보험 가입이 불가해요.
확인해야할 부분
선순위채권은 등기부등본의 을구에 기재하게 되어있어요. 등기부등본을 출력해서 을구를 확인해 보세요. 내가 전세계약하기 전에 어떤 선순위채권이 있는지, 금액은 얼마인지요. 그 금액이 주택 매매가격의 60%가 넘는지 직접 확인하면 된답니다.
3. 선순위채권 파악 불가
선순위채권을 파악하기 어려운 경우에도 전세보증보험 가입이 불가할 수 있어요. 서류상에 나와있지 않은 선순위채권을 얘기할 수 있겠죠? 세금을 체납한 경우에는 서류상에 나와있지도 않아요. 또 체납사실이 의심된다고 하더라도 이건 개인정보기 때문에 임차인이 알 수 있는 방법은 없어요. 보증기관은 선순위채권에 대해 파악하기가 어렵다고 판단하면 전세보증보험 가입을 거절하는 거예요.
확인해야 할 부분
위에서 말씀드렸든 임차인이 서류상 나와있지 않은 선순위채권을 파악하기란 어려워요. 전세역전으로 유명한 웹툰작가 루나 님도 이 같은 경우에 속했죠. 등기부등본 깨끗한 거 확인하고 나서 계약을 했는데 계약을 하고 나서 보니 체납자였고 그로 인해 집이 경매로 넘어가게 되었다고요. 이런 경우를 당하지 않기 위해 할 수 있는 방법은 없는 것 같아요.
집주인을 만났을 때 '얘를 등처먹어야겠다'라는 눈빛이 있는지 확인하면 알 수 있을까요? 집주인이 어떤 사람인지 통화, 만남으로 파악해보는 것이 그나마 할 수 있는 방법인 것 같아요.
4. 불법건축물
계약한 집에 불법으로 건축된 곳이 있다면 전세보증보험 가입이 불가해요. 불법으로 건축된 곳이 있는지 없는지는 건축물대장이라는 서류로 확인할 수 있어요. 불법건축물이라면 건축물대장에 불법건축물이라고 나오거든요.
불법건축물이란 거의 빌라에서 찾아볼 수 있으며 대표적으로는 옥상에 간이로 만든 옥탑방이 있죠. 그리고 일조권 때문에 빌라를 계단형식으로 만들어야 하는데 그 부분에 창문을 만들고 메꾼 것도 불법건축물이라고 할 수 있어요.
확인해야 할 부분
불법건축물은 육안으로 확인할 수도 있지만 잘 모르는 분들은 어려울 수도 있어요. 그리고 육안으로 봤을 때 불법건축물이 있지만 서류상 불법건축물이 아니라면 대출, 전세보증보험 가입하는 데에는 문제가 없으니 참고해 주시고요.
위에서 말씀드린데로 '건축물대장'이라는 서류를 떼어보면 바로 알 수 있답니다. 통상적으로 전세계약을 할 때 공인중개사에서 이 서류를 떼어 확인시켜 준답니다.
5. 많은 집에 전세를 놓은 집주인들
마지막으로 살펴볼 전세보증보험 가입 불가한 이유는 집주인이 의심되는 경우예요. 이번에 빌라왕 사망사건 알고 계시죠? 수백 채, 수천 채의 주택을 소유한 사람이 사망하면서 세입자들이 갈 곳을 못 찾고 있다고요. 이런 것처럼 집주인이 작정하고 여러 채를 갭투자로 사들인 후, 나중에 전세 보증금에 대해 나 몰라라 하는 경우가 많이 있어요.
이렇게 한 개인이 여러채의 주택을 소유하며 전세를 주고 있는 경우라면 의심이 되겠죠? 그렇기 때문에 보증기관에서 전세보증보험 가입을 거절할 수도 있는 것이랍니다.
확인해야 할 부분
집주인이 여러 채의 주택을 소유하고 있는지 아닌지는 알 수 있는 방법이 없어요. 하지만 대략적인 대화를 통해 알아낼 수는 있겠죠? 계약하기 전에 집주인과 연락을 한 번 취해볼 수도 있고 계약하러 부동산에서 만났을 때 말을 걸어볼 수도 있고요.
또는 한 명의 개인이 여러 채의 주택을 살 때는 대리계약을 많이 진행하기도 하는데요. 대리계약의 경우에는 조금 더 신중하게 계약을 진행하는 것이 좋답니다. 집 보고 마음에 드는 집을 계약하러 부동산까지 왔는데 집주인을 직접 못 봤다고 계약을 하지 않는 게 과연 맞는 걸까?라는 생각이 들 수도 있는데요. 내 전세 보증금을 안전하게 100% 지켜야 한다면 그럴 용기도 필요한 것 같아요.
그 외
위에서 소개한 가입 거절 이유 외에 다른 이유도 있어요. 전세 계약이 1년 미만인 경우, 공인중개사를 통한 거래가 아닌 직거래를 한 경우, 전세 보증금액이 수도권 7억 초과, 이 외 지역 5억 초과한 경우 거절 이유에 해당된답니다. 그리고 또 중요한 것은 보증발급일을 기준으로 기존 주택 소유권에 대해 권리침해사항이 없어야 해요.
권리침해사항이란?
권리침해사항은 등기부등본의 갑구에서 확인할 수 있는데요. 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등이 등이 있어요. 등기부등본을 출력해서 갑구에 나열한 단어가 있는지 없는지 확인하면 된답니다.
정리
이렇게 전세보증보험 가입이 불가한 경우를 살펴봤는데요. 전세보증금을 지키기 위해서는 필수로 가입해야하는 전세보증보험이지만 가입이 거절되는 경우가 꽤 많아요. 그렇기 때문에 집을 알아볼 때 정말 꼼꼼하게 알아봐야 한답니다. 대부분의 경우는 제가 소개해드린 것들로 가입이 안 되는 물건을 거를 수 있을 거예요. 등기부등본, 건축물대장은 꼭 떼서 확인해보시고 집주인의 태도나 말투, 관상도 보면서 어떤 집주인인지 파악해보는 것도 중요하답니다.
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