이것 모르면 전세 보증금 날릴 수 있어요 1탄

전세계약 앞두고 있다면 꼭 읽어봐야 할 전세계약 관련 주의사항에 대해 알려드릴게요. 전세 계약 전, 계약할 때에 주의할 부분에 대해서 알려드릴 테니 끝까지 읽어보시고 잘 기억해 두세요. 그래야 전세 보증금을 날리는 일이 없을 테니까요.

 

전세 계약 전

전세 계약 전에 주의해야 할 점은 두 가지로 확인할 수 있어요. 내가 임차하려는 집의 상태에 대해 확인을 해야 해요. 또 권리 관계를 확인해야 하는데요. 말이 어려울 수도 있지만 예시로 아래에서 다 설명해드릴 테니 걱정 말고 읽어보세요.

현장 확인

현장 확인은 말 그대로 내가 전세로 들어가려는 집의 상태를 확인하는 일이에요. 집 보러 다닐 때 대충 쓱 훑어보고 마는 분들이 많은데 그렇게 보시면 안 돼요. 어디에 하자가 있는지 하나하나 꼼꼼하게 확인해야 해요. 대표적으로는 냉난방, 가스, 누수 등에 대한 문제예요. 이삿날이 되어서 집에 들어갔는데 그때 하자가 있는 걸 확인한다면 그때부터 고쳐야 하니깐요. 내가 살면서 하자를 보수한다는 건 정말 신경이 많이 쓰이는 일이거든요.

 

그렇기 때문에 임차하려는 집에 방문했을 때 누수, 결로 등의 하자가 있는지 확인하고 집이 너무 마음에 든다면 이 하자를 보수하는 조건으로 계약을 진행하시는 게 좋아요.

 

권리관계 확인

전세 계약 전에 두 번째로 확인해야 하는 부분은 바로 권리관계예요. 권리 관계는 왜 해야나요?라고 물어보신다면, 내 전세 보증금을 떼 먹히지 않기 위해서라고 말씀드리고 싶어요. 혹시나 모르는 경우를 대비하기 위함이죠. 그리고 혹시 버팀목 전세대출이나 HUG 안심 전세대출과 같은 기금재원 대출을 받을 예정이어도 확인하는 게 좋아요. 권리 관계에 따라 대출 한도가 달라질 수도 있기 때문이에요.

 

확인해야 하는 부분은 아래 목록으로 말씀드릴게요.

• 건물(토지) 등기부등본상 근저당권, 전세권 등 권리관계 확인
• 선순위 근저당과 전세보증금의 합이 주택가격의 70%가 넘는지 확인, 넘는다면 위험할 수도 있는 물건임
• 단독, 다가구주택의 경우 임대인을 통하여 선순위 세입자별 전세보증금 수준이 얼마인지 확인 (사실 선순위 세입자의 전세보증금을 확인하는 것은 굉장히 힘들기 대문에 단독주택이나 다가구 주택은 계약을 하지 말라고 말씀드리고 싶어요.)
• 등기부등본을 통해 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 확인
• 건축물대장 상 위반건축물인지 확인

이렇게 다섯 가지를 확인하면 되는데요. 사실 세 번째 확인 사항은 제외하고 네 가지만 확인하면 돼요. 확인하기 위해 필요한 서류는 두 가지로 등기부등본과 건축물대장이에요. 공인중개사랑 계약을 진행하게 되면 90% 이상은 등기부등본과 건축물대장을 프린트해서 줄 텐데요. 혹시나 공인중개사가 확인해주지 않는다고 하더라도 내가 직접 서류를 떼서 확인할 수 있어야 해요.

 

 

등기부등본에서 확인해야 할 사항은 첫 번째, 두 번째, 네 번째예요. 두 번째는 이후에 설명드리고요. 첫 번째와 네 번째에 나와있는 내용인 근저당권, 전세권, 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 있는지 없는지 확인하는 방법은 등기부 등본에서 이와 똑같은 단어가 있냐 없냐만 보시면 돼요. 등기부등본은 공인중개사가 프린트해주지 않아도 내가 직접 몇 백 원만 내면 열람할 수 있으니 참고해 주세요.

 

두 번째 내용은 설명이 조금 필요해요. 선순위 근저당과 전세보증금의 합이 주택가격의 70%가 넘는다면 위험하다고 했는데요. 선순위 근저당은 말은 어렵지만 쉽게 얘기하면 '내 전세보증금보다 더 먼저, 우선적으로 돈을 받아갈 권리가 있는 돈'이라고 할 수 있어요. 이 둘의 합이 주택 가격의 70%가 넘어가면 위험한 것은 왜 그런 것일까요? 아래 예시로 설명해 드릴게요.

 

예시

주택 가격이 3억, 선순위 근저당이 1억, 전세 보증금이 1.5억이라고 가정해 볼게요. 주택 가격의 70%는 2.1억이죠? 그런데 선순위 근저당이 1억이고 전세 보증금이 1.5억이니 2.5억으로 주택 가격의 70%가 넘었어요. 부동산 시장이 호황일 때는 문제가 없지만 지금처럼 세입자를 구하기 어렵거나 부동산 시장이 불황일 때에는 문제가 돼요.

 

3억이었던 집값이 떨어질 가능성이 있기 때문이에요. 집값이 떨어지면 뭐가 문제가 되냐면, 전세 보증금을 100% 돌려받지 못할 수도 있는 거예요. 선순위 근저당인 1억을 제외하고 나서 내 전세 보증금만큼 남아야 전세 보증금을 100% 돌려받을 수 있는 것이거든요. 주택가격이 3억에서 2.5억으로 떨어진다면 선순위 근저당이 1억이기에 1.5억에 해당하는 전세 보증금을 모두 돌려받을 수 있어요.

 

 

하지만 주택 가격이 2.5억보다 더 떨어지게 된다면 그만큼 내 전세보증금은 돌려받지 못하게 되는 거예요. 3억에서 2.5억으로만 떨어진다면 다행이지만 부동산 하락장에서는 2~30% 혹은 그 이상 가격이 하락할 수도 있으니깐요. 많이 떨어질 때는 30%까지도 떨어질 수 있다고 가정하고 70% 안에서 선순위 근저당과 전세 보증금을 모두 해결해야 위험하지 않다고 할 수 있는 거예요.

 

 

전세 계약할 때

전세계약을 할 때에도 확인해야 하는 부분이 있어요. 요즘에는 20대, 대학생, 젊은 청년 분들도 전세계약을 많이 진행하기도 하는데요. 이런 분들은 보통 꼼꼼히 확인하지 않고 계약을 하는 편이에요. 그래서 공인중개사가 나쁜 마음을 먹을 수도 있고 또 나에게 불리한 계약이 될 수도 있어요. 아래 내용만큼은 꼭 확인해 보시는 걸 추천드려요.

 

임대인 확인

이 부분은 정말 중요해요. 일을 잘하시는 공인중개사라면 알아서 해주시겠지만 그렇지 않은 경우도 종종 봤거든요. 임대인도 신분증을 제시해야 하는데 제시한 신분증에 있는 이름이 등기부등본상의 소유주와 일치하는지 확인을 해야 해요. 쉽게 얘기해, 내가 계약하는 사람이 등기부등본상 소유주로 되어있는지, 같은 사람이 맞는지를 확인하는 거예요.

 

집주인이 외국에 있다던지 지방에 있어 오지 못한다던지 등의 경우와 같이 피치 못할 사정으로 인해 집주인이 못 올 수도 있잖아요. 그런 경우에는 대리인이 전세계약을 진행하게 되는데요. 이런 경우에는 위임장, 인감도장, 인감증명서, 위임내용을 모두 확인해야 해요. 확인했다고 끝이 아니고 직접 임대인과 통화를 해보고 위임 사실이 맞는지, 계약의사가 있는 것이 확실한지 한 번 더 확인을 해야 해요.

 

 

이 때는 통화 녹음 기능으로 녹음을 해두시면 더욱 정확하겠죠? 혹시나 집주인이 통화를 할 수 없는 상황이라고 하면 통화를 할 수 있는 상황일 때 계약을 진행하자고 하는 것도 방법이랍니다. 사기를 치는 공인중개사도 요즘에는 심심치 않게 만나볼 수 있는데요. 이걸 막기 위한 방지라고 할 수 있어요.

 

더 확실히 하기 위해서는 계약서에 작성한 임대인의 집주소의 등기부등본을 떼어보는 것도 좋아요. 나중에 집은 경매에 넘어가게 생겼는데 집주인이 연락이 안 되는 경우에 집주소로 찾아갈 수밖에 없는데 그제야 확인해보니 없는 주소로 나오는 경우도 간혹 있거든요.

 

계약서 내용 확인

내가 계약하려는 집의 집주인과 계약하는 날 부동산에서 만난 집주인이 같은 사람임을 확인했다면 그다음으로는 계약서 내용을 확인해봐야 해요. 확인해야 하는 사항은 아래에서 알려드릴게요.

• 임차주택의 사용 부분이 등기부등본과 일치하는지 확인
• 계약금, 잔금, 지급일자, 임대차기간, 전세보증금, 관리비 등을 확인
• 수선비, 계약해지 사항 등 임차인에게 불리한 특약사항이 있는지 확인
• 대항력을 갖출 때까지 근저당설정을 하지 않겠다는 등의 필요 특약사항 명시

이렇게 네 가지 정도만 확인하면 문제없어요. 첫 번째는 임차주택의 사용 부분이 등기부등본과 일치하는지 확인하는 건데요. 임차주택의 주소가 똑같이 되어있는지, 이중계약을 해서 다른 세입자와 주택을 공동으로 사용해야 하는 것은 아닌지를 확인하는 단계예요.

 

 

두 번째로 계약금은 10% 정도로 하는데요. 잔금은 언제 치를 것인지 (보통은 이삿날에 치러요.), 임차는 언제까지인지, 전세 보증금은 나와 얘기한 금액으로 맞게 적혀있는지를 꼼꼼하게 확인해야 해요. 

 

세 번째는 잘 없는 케이스긴 한데요. 임차해서 지내는 동안 발생한 문제에 대해서는 임차인이 모두 자비로 수선을 한다는 등의 내용이 있는지 확인해야 해요. 또한, 계약 기간 내 계약을 해지할 시 전세 보증금의 몇%를 보상금으로 지급한다는 등의 내용도 있는지 확인하는 게 중요해요. 특약사항은 계약서의 맨 뒷부분, 아랫부분에 명시되어 있으니 이 부분이 공란으로 되어있는지 확인해 보세요.

 

마지막으로는 세입자로서 요구할 수 있는 권리인데요. 대항력을 갖출 때까지 근저당 설정을 하지 않겠다는 특약이 필요해요.

 

대항력을 갖춘다는 건, 임대차의 내용을 주장할 수 있는 힘을 얘기해요. 그리고 근저당 설정은 쉽게 말해 집주인이 대출을 받는 거예요. 내가 대항력을 갖추기 전에 집주인이 대출을 받아버린다면 내 전세보증금이 위험해질 수 있거든요. 집이 경매에 넘어가게 되었을 때 선순위 근저당으로 잡혀서 내 전세보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 생긴답니다.

 

그렇기 때문에 계약한 이후부터는 이 집을 담보로 대출을 받지 않는다는 약속을 받아내는 거예요.

 

기타

중개수수료 확인

임대인을 확인했고 계약서 내용도 꼼꼼하게 확인까지 마치고 나서 마지막으로 해야 되는 것에 대해 알려드릴게요. 이제는 공인중개사의 수수료가 얼마인지, 적당한 금액인지 확인하는 단계예요.

 

중개수수료에 대해서는 보통 최대를 받기는 하는데 임차인을 구하기 어려운 부동산 불황기에는 깎아달라고 얘기해볼 수는 있거든요. 계약하기 전 통화에서 미리 얘기하는 게 가장 좋지만 그때 미리 말하지 못했다면 이제라도 확인하고 얘기하는 게 좋아요. 하지만 공인중개사는 수수료를 낮춰줄 이유는 없기 때문에 무리하게 요구하지 않는 게 중요해요.

 

중개대상물 확인, 설명서 교부받기

중개대상물은 전셋집이 되겠고요. 이에 대한 설명서 등을 받아야 해요. 전에 살고 있던 사람이 관리비나 가스비 등 제대로 납부했는지, 처음에 받은 마스터 키는 몇 개인지, 커뮤니티가 있다면 이용 시설에 대한 카드가 있는지 등 내가 어떤 것을 받았고 몇 개 받았는지 하나하나 확인할 필요가 있어요.

 

대충 넘어가면 나중에 집을 뺄 때 '열쇠가 하나 없는데 새로 만들려면 20만 원이다'라고 하는 경우가 생길 수도 있거든요. 

 

잔금 지급 전, 등기부등본을 통해 권리에 변동이 있는지 확인

보통 계약금을 10% 납부하고 나머지 90%를 잔금으로 납부하게 되는데요. 중간에 중도금을 낼 수도 있고요. 어쨌든 잔금을 모두 내기 전에 등기부등본을 한 번 더 확인하는 게 좋아요. 내가 계약한 날로부터 이삿날 오전까지 권리에 변동이 있는지 없는지 확인하는 단계예요. 혹시라도 계약 이후에 집주인이 대출을 받았다던지 할 수도 있는 거니깐요.

 

주택 인도, 전입신고, 확정일자 받기

이제는 주택을 인도받고(점유), 전입신고를 하면 돼요. 전세대출을 받은 경우에는 확정일자를 미리 받아두었을 테니까요. 혹시 전세대출을 받지 않아서 확정일자를 미리 받아둔 경우가 아니라면 확정일자도 받아야 해요. 주택을 점유하고 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것은 모두 나중에 내 전세 보증금을 지키기 위한 행동임을 꼭 기억해야 해요.

 

대항력 갖춘 이후 권리관계 변동 있는지 확인

마지막으로 해야 할 일은 이사한 다음 날, 등기부등본을 떼어보는 거예요. 주택을 인도받아 점유한 상태고 전입신고를 했다 하더라도 대항력은 다음 날 오전 0시부터 효력이 생기기 때문이에요. 쉽게 얘기하면 내가 이사한 날, 집주인이 작정하고 은행에 가서 대출을 받는다면 내 전세 보증금보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리가 생기는 것이에요. 그 권리는 집주인이 대출받은 은행이 먼저 가져가게 되는 것이고요.

 

그렇기 때문에 마지막까지 내 전세 보증금을 지키기 위해 등기부 등본을 총 세 번 떼어봐야 하는 거예요.

 

마무리

이렇게 이사를 잘 마쳤어요. 그러면 전세 계약을 유지하는 동안에도, 전세 계약이 끝나서 재계약을 할 때에도 주의해야 하는 부분들이 있어요. 전세 보증금 최소한 몇 천만 원부터 몇 억까지 하는데 꼭 100% 안전하게 지켜야 하잖아요? 다음 편을 기대해 주세요.

 

 

 

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