전세계약 주의사항, 이것 모르면 전세 보증금 날릴 수 있어요 2탄

전세 계약을 하기 전, 공인중개사 사무소에서 계약을 할 때 주의해야 할 점에 대해서 말씀드렸어요. 이번 글에서는 전세 계약을 유지하는 중, 그리고 전세 계약이 끝났을 때와 재계약할 때 주의해야 할 점에 대해 알려드릴게요. 전세 보증금 날리고 싶지 않으면 꼭 끝까지 봐주세요.

 

전세계약 중 주의사항

전세계약을 보통 2년동안 하죠? 전세계약을 유지하는 동안에도 꼭 지켜야 할 부분이 있어요. 이 모든 과정은 피 같은 전세 보증금을 지키기 위함이니 꼭 숙지해 주세요. 전세계약을 유지하는 중에는 두 가지만 지키면 돼요. 첫 번째는 대항력을 유지하는 것, 두 번째는 계약을 해지하고 싶을 때 미리 나가겠다는 말을 집주인에게 하는 것이에요.

대항력 유지

대항력에 대해서는 지난 글에서 간단하게 설명해 드렸어요. 대항력이란 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘이에요. 집에 언제 어떤 문제가 생길지 모르기 때문에 임차인은 언제나 대항력을 유지하고 있어야 해요. 대항력을 유지하기 위한 조건은 아래와 같아요.

• 주택 점유
• 전입신고

혹시나 전세계약이 끝나기 전, 집이 경매에 넘어가서 압류 관련된 우편이 날아왔다고 생각해 볼게요. 그렇다면 겁이 나고 어떻게 되는지 몰라서 이사를 나가는 경우도 있는데 절대 그러시면 안돼요. 대항력을 갖기 위해서는 임차한 주택에 대해 실거주를 하고 있어야 하거든요. 그렇기 때문에 절대 다른 곳으로 이사 가지 마시고 그대로 사시면 돼요.

 

전입신고는 이삿날, 당일에 하셔야 해요. 전입신고를 했고 실제로 주택에 거주하고 있다면 더이상 문제될 일은 없겠죠?

 

계약 종료 통지

혹시 계약이 만기 될 때 다른 곳으로 이사를 가야한다면 계약을 해지 의사를 집주인에게 꼭 밝히셔야 해요. 재계약을 하고 싶지 않은데 미리 말하지 않아서 자동으로 계약이 갱신될 수도 있거든요. 이런 경우를 막기 위해 임대 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 종료 혹은 재계약 통지를 해야 해요. 

 

이 것은 임대인의 경우에도 마찬가지로 적용돼요. 임대인이 본인이 들어와서 산다고 나가달라고 하는 경우, 최소한 2개월 전까지는 계약을 해지하고싶다는 의사를 밝혀야 해요. 사실 새로운 집을 구하기에는 좀 빠듯한 시간이기에 계약 종료 2개월 전쯤에 집주인과 통화 후, 그대로 갱신할 건지에 대해 물어보는 게 가장 정확한 방법이에요.

 

*2020년 12월 10일 이전에 체결한 계약의 경우에는 1개월 전까지만 통보하면 됨

 

전세계약 종료후 주의사항

전세계약이 종료되면 주의해야 할 점이 뭐가 있어? 하실 수도 있어요. 하지만 전세계약 종료 후에 재계약을 하게 될 수도 있고 또 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않을 수도 있기 때문에 이러한 경우에 대한 주의사항이라고 보면 돼요.

재계약하는 경우

재계약하는 경우에는 집주인이 그동안 바뀌지 않았는지 등기부등본을 한 번 더 떼어 확인할 필요가 있어요. 자동 갱신되는 줄 알고 집주인과 연락을 취하지 않았는데 나중에 문제가 생기고 나서 등기부등본을 떼어보니 집주인이 바뀌어 있는 경우도 있거든요.

 

그리고 전세보증금을 올려받은 경우에는 계약서를 다시 작성하시고 확정일자를 다시 받아야 해요. 재계약하는 경우에는 따로 집주인과 만나지 않고 전화통화나 문자만으로 증액을 통보하는 경우가 많은데요. 이런 경우, 해당 주택에 선순위 근저당이 있었던 경우에는 전세 보증금을 날릴 수도 있답니다.

보증금 돌려주지 않는 경우

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우도 있겠죠? 이런 경우에는 먼저 이사를 하면 안 돼요. 위에서 설명해 드린 것처럼 대항력을 유지하고 있어야 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는 것이기 때문이에요. 하지만 이사 갈 집은 구해뒀고 이사날짜는 다가오는데 언제까지 이 집에 살고 있을 순 없잖아요.

 

이런 경우에는 두 가지 선택지가 있어요. 이사갈 집을 포기하고 이 집에 살면서 대항력을 유지하는 거예요. 그러면 경매가 끝날 때까지의 기간 동안 이 집에서 살고 집이 낙찰되었을 때 전세 보증금을 돌려받고 나오면 되는 거죠.

 

이 집에 더이상 살고 싶지 않은 경우에는 법원에서 임차권 등기명령을 받을 수 있어요. 임차권이란 말 그대로 임차인의 권리예요. 이 임차권을 설정하게 되면 등기부등본에도 올라가게 되는데요. 등기부등본에서도 내 권리를 주장할 수 있는 거예요. 법원은 내 주소지의 관할 법원을 방문하면 되는데요. 직접 하는 방법이 어렵지 않기 때문에 직접 하셔도 된답니다. 꼭 등기부등본에 임차권이 적혀있는지 확인하고 나서 이사하는 것 잊지 마세요.

 

정리

이렇게 지난 포스팅과 이번 포스팅까지 전세계약시 전세 보증금 날리지 않는 방법에 대해 자세히 알아봤어요. 임차인으로써 전세보증금을 날리지 않기 위해 정말 많은 것들을 해야 하는 것 같아요. 하지만 전세 보증금이라는 큰돈을 지키기 위해서는, 법적으로 보호받기 위해서는 이 모든 과정을 귀찮게 여기시면 안 돼요. 나중에 문제가 생기고 나서 후회해봤자 소용없으니깐요.

 

이제 새해가 시작되고 1~3월까지는 이사를 많이 하는 시기인데요. 전셋집 구하려는 분들은 이 전 글과 이 글 모두 참고하셔서 전세 보증금 지키셨음 좋겠어요.

 

 

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