전세사기에 대한 뉴스가 많이 들려오고 있는 요즘, 전세 보증금을 지키기 위해서는 전세보증금을 보증해주는 HUG의 전세금 안심대출보증이 필수인 것 같아요. HUG 안심 전세대출, 어려워 보이지만 이 글만 보셔도 조건과 한도에 대해 다 이해하실 수 있어요! 끝까지 봐주세요.
HUG 안심 전세대출이란?
간단하게만 설명드리면 전세대출과 전세보증보험이 합쳐진 상품이라고 할 수 있어요. 전세대출은 전세금에 대한 대출을 받는 것이니 설명드릴 필요가 없을 것 같고요. 전세보증보험에 대해 잠깐 설명드리고 넘어갈게요.
전세보증보험이란?
전세 보증금 떼었단 말 들어보셨죠? 요즘 뉴스에서도 전세사기에 대한 얘기가 정말 많이 나오고 있어요. 이럴 때 필요한 게 이 전세보증보험이에요. 전세 보증금에 대해 보증을 해주는 것이라고 생각하면 쉬워요. 그러면 이 전세 보증금에 대한 보증을 누가 해주는 것일까요? 나라에서 지정한 보증기관 세 군데에서 보증을 해주는 것이랍니다. 전세보증보험 보증기관 세 가지에 대해서는 아래에서 설명드릴게요.
전세보증보험에 대해 다시 설명해 드릴게요. 전세자금 대출은 부동산 담보 대출도 아니고 신용대출도 아니에요. 은행에서는 주택이든 신용이든 담보로 잡을 것이 있어야 대출을 해주거든요. 담보로 잡는 것이 바로 보증기관에서 발급한 보증서라고 할 수 있어요. 은행은 보증기관에서 발급한 보증서를 바탕으로 많게는 90%까지도 대출을 해주게 되는 거예요.
집주인의 집이나 대출을 하는 임차인의 신용을 바탕으로 대출을 해주는 것이 아닌, 보증기관의 보증서를 보고 대출해준다고 생각하면 쉬워요. 보증기관은 보증을 섰기 때문에 집주인이 임차인에게 전세금을 돌려주지 않을 경우 보증기관이 전세금을 돌려주게 되는 거랍니다.
전세보증보험 보증기관
- HUG (주택도시보증공사)
전세보증금 반환보증으로, 집주인에게 전세보증금을 받지 못하는 경우 집주인을 대신해 전세금을 돌려받을 수 있어요. HUG기관에서 보증하는 전세보증보험을 가입하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하기 때문에 안 해주는 집주인이 있을 수 있어요. 그렇기 때문에 HUG 안심대출 전셋집 구하기가 어려운 거랍니다. - HF (한국주택금융공사)
HF (한국 주택 금융공사)는 전세보증보험 보증기관 중 가장 오래된 보증기관이며 경험이 많아 은행원들이 가장 친숙한 보증기관이에요. 위에서 소개해드린 HUG랑 비슷하지만 HUG보다 보증을 더 관대하게 해주는 편이에요. (HUG에서는 전세대출이 안 되는 집도 HF에서 해줄 수도 있어요.) - SGI (서울보증보험)
위에서 소개해드린 HUG, HF와 비슷하지만 다른 점은 도시형 생활주택도 가입이 가능하다는 점이에요. 보험 가입금액에 대해 가입자가 가입 금액을 정할 수 있다는 것도 타 기관과 다른 점이라고 할 수 있어요.
HUG 안심 전세대출보증 조건
- 전세 계약서에 확정일자를 받고 이사 후 전입신고를 해야 해요.
- 전세대출받으려는 주택의 건물, 토지가 모두 동일 임대인이어야 해요. 이것은 등기부등본에서 확인할 수 있어요.
- 전세대출받으려는 주택에 경매 신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기가 없어야 해요. 이것 또한 등기부등본에서 확인할 수 있어요.
- 한 집에 본인 말고 다른 사람의 전입내역(이사내역)이 없어야 해요.
- 위반건축물이 아니어야 해요. 건축물대장에서 확인할 수 있어요. 공인중개사분께 여쭤보면 건축물대장 서류 뽑아주세요.
- 전세 계약기간이 1년 이상이어야 해요.
- 전세 보증금 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하여야 해요.
- 공인중개사를 통해 계약한 전세계약이어야 해요. 집주인과 개인적으로 거래하는 전세계약은 안심 전세대출 보증을 받을 수 없어요.
- 선순위채권이 주택가격의 60% 이하여야 해요. 하지만 단독, 다중, 다가구의 경우에는 선순위 채권이 주택 가격의 80% 이하면 가입이 가능해요.
- 선순위채권과 전세보증금을 합한 금액이 주택 가격의 100% 이하여야 해요.
선순위 채권이란?
조건 밑에 두 개에서 선순위채권이라는 말이 나오는데요. 말 자체는 어려워 보이지만 개념은 어렵지 않아요. 선순위 채권을 쉽게 얘기하면 내 전세 보증금보다 먼저 돈 받을 권리가 있는 돈이에요. 돈에도 순서가 있는데 나중에 집에 문제가 생겨 경매에 넘어가게 되면 누가 먼저 돈을 받을 것인지에 대한 순서랍니다. 선순위 채권으로는 집주인이 받은 대출이 가장 대표적이라고 할 수 있어요.
선순위 채권은 아래 대출 한도에서도 다시 나오니 꼭 이해하고 넘어가세요. 아직 이해 못 하셨어도 괜찮아요. 아래 예시로 자세하게 설명해 드릴게요.
예시
HUG 안심 전세대출보증 조건 중 밑에서 두 번째 조건을 볼게요. 선순위채권이 주택가격의 60% 이하여야 한다고 했어요. 예를 들어, 주택 가격이 5억이고 전세가 3억이라고 가정해 볼게요. 이런 경우, 주택 가격 5억의 60%는 3억이죠? 그러면 집주인이 이 집을 담보로 은행에서 빌린 돈(대출금)이 3억 이하여야 한다는 말이에요. 만약 주택 가격이 5억 인 집에 주택담보 대출로 3.5억을 받았다면 이 경우에는 HUG 안심 전세대출이 불가능하다는 얘기예요.
이제 보증 조건 마지막 문항을 볼게요. 선순위채권과 전세보증금을 합한 금액이 주택 가격의 100% 이하여야 한다고 했죠? 위 예시를 다시 가져와서 볼게요. 주택 가격은 5억이고 전세금은 3억이니 집주인이 은행에서 빌린 돈이 2억 이하여야 된다는 말이에요.
두 조건을 모두 충족해야 하기 때문에 주택 가격이 5억이고 전세 보증금이 3억 인 집에 HUG 안심전세대출을 받기 위해서는 주택에 걸려있는 선순위 채권(집주인이 받은 주택담보대출)이 2억 이하여야 한답니다.
위에서 보신 것처럼 내가 전세로 살려는 집을 담보로 집주인이 주택담보 대출을 많이 받아놨다면 그만큼 HUG 안심 전세대출이 힘들어질 수 있는 거예요. 그렇기 때문에 HUG 전세보증보험 가입하려고 한다고 얘기하면 안 된다고 하는 집주인도 있는 것이고요.
선순위 채권, 이제 모두 이해하셨나요? 그러면 이제 HUG 안심 전세대출의 한도에 대해서 알아볼게요. 전세 보증금은 얼마까지 가능한지, 대출 한도는 얼마까지 가능한지요.
HUG 안심 전세대출 한도
대출 한도 계산 방법 1: 주택별 보증한도
HUG 홈페이지에 나와있는 안심 전세대출의 한도는 전세보증금의 80%, 전세보증금반환보증금액의 80%중 적은 금액이라고 되어있어요. 신혼부부나 청년의 경우에는 전세보증금의 90%, 반환보증금액의 90%중 적은 금액이고요. 반환보증금액 한도는 주택 가격에서 선순위채권을 뺀 금액이에요. 위에서 선순위채권을 배웠으니 이해할 수 있겠죠? 그래도 어렵다면 밑에 예시로 설명해 드릴게요.
예로 주택 가격이 3억, 전세 보증금이 2억이라고 가정해 볼게요. 예시로는 선순위채권이 없는 경우와 선순위채권이 있는 경우를 나눠서 볼게요. 선순위채권은 1.5억이라고 가정하고 안심 전세대출의 한도를 살펴볼게요.
예시 1-선순위 채권이 없는 경우
HUG 안심 전세대출의 한도는 전세보증금의 80%, 전세보증금반환보증금액의 80%중 적은 금액이라고 말씀드렸죠? 이 예시의 경우 전세보증금의 80%는 전세 보증금 2억의 80%니 1.6억이라고 할 수 있어요. 그러면 전세보증금 반환보증금액의 80%는 얼마일까요?
전세보증금 반환보증금액은 주택가격에서 선순위채권을 뺀 금액인데 선순위채권이 없다고 가정했으니 주택가격 그대로 계산하면 돼요. 주택가격이 3억이었으니 3억의 80%인 2.4억이 되는 거랍니다.
이 같은 경우에는 1.6억과 2.4억 중 적은 금액이 대출 한도니 1.6억이라고 할 수 있어요. 전세 보증금 2억 중 1.6억에 대한 전세 대출이 나오니 4천만 원만 있으면 전셋집에 살 수 있는 것이고요.
신혼부부나 청년의 경우에는 90% 기 때문에 2억의 90%인 1.8억, 전세보증금 반환보증금액의 90%는 3억의 90%인 2.7억 중 적은 금액이 대출가능하기 때문에 1.8억 대출 가능하다고 볼 수 있어요.
예시 2-선순위 채권이 1.5억인 경우
그럼 선순위 채권(집주인이 은행에서 빌린 주택 담보 대출)이 1억 있다고 가정해 볼게요. 전세 보증금의 80%는 똑같이 1.6억이고요. 전세보증금 반환보증금액은 주택가격 3억에서 선순위채권 1.5억을 뺀 금액인 1.5억이라고 할 수 있어요. 1.5억의 80%는 1.2억이 되겠네요. 그래서 이 경우에는 1.6억과 1.2억 중 더 적은 금액인 1.2억이 대출 한도가 되는 것이랍니다.
이렇게 집주인이 주택을 담보로 대출을 얼마나 했냐에 따라 내가 대출받을 수 있는 전세 보증금 대출 금액이 달라지기 때문에 전셋집을 구하실 때 집주인이 대출을 얼마나 가지고 있는지 확인하는 게 중요해요. 만약 집주인이 주택 담보 대출을 받았다면, 또는 주택담보 대출 외에 다른 선순위채권이 있다면 등기부등본에 모두 명시되어 있거든요.
집을 보다가 혹시 마음에 드는 집이 있다면 선순위 채권을 확인하기 위해 공인중개사분께 등기부등본을 떼 달라고 말씀해주시면 된답니다.
위에서 설명드린 안심 전세대출의 한도는 모두 무주택자의 경우고요. 혹시 1 주택자인데 (부부라면 부부 합산 1 주택) HUG 안심 전세대출을 받기 원한다면 최대 2억 원까지만 가능하다는 점도 참고해 주세요.
대출 한도 계산 방법 2: 신용도
- 805점 이상: 최대 4억 원
- 655점 이상: 최대 1억 5천만 원
- 550점 이상: 최대 7천만 원
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