전세대출 순서, 주의사항 총정리

전세대출받으려고 알아보고 계신가요? 전세대출받으려고 알아보고 있는데 도대체 뭐가 뭔지, 어떤 것부터 해야 하는지 헷갈리시죠? 저도 그랬어요. 제가 직접 전세대출을 실행하면서 겪은 것들에 대해 순서대로 정리해드릴게요. 전세대출 시 주의해야 할 점도 알려드리니 끝까지 봐주세요.

 

전세대출 순서는 집 보러 다니기, 전세대출 종류 고르기, 은행에서 대출상담 받기, 전세 계약하기, 확정일자 받기, 대출 신청하기, 대출 실행하기, 전입신고하고 이사하기 이렇게 여덟 가지 과정으로 나눠서 설명드릴게요.

 

전세대출 순서

1. 집 보러 다니기

전세대출을 받기 위해서 집부터 알아보는 것이 가장 우선이 되겠죠? 내가 가진 돈과 예상되는 대출금을 생각해서 보증금을 정하면 더 도움이 되실 거에요. 전세대출 종류에 따라, 집에 따라, 본인의 상황에 따라 전세대출 한도와 자격조건은 달라지니 참고해 주시고요. 집 보러 다닐 때 보증금을 빠듯하게 잡으면 나중에 대출이 그만큼 실행되지 않았을 때 계약을 파기하면서 위약금을 물어줘야 하는 등의 번거로움이 있을 수 있으니 예산은 여유롭게 잡고 보러 다니는 것이 좋을 것 같아요.

 

2. 전세대출 종류 고르기

전세계약할 집을 구했다면 이제 어떤 종류의 대출을 받을지 결정해야 해요. 대출 종류는 크게 세 가지로 나눌 수 있어요. 기금 재원 대출, 은행재원 대출, 그 외 대출 이렇게 있답니다.

기금 재원 대출

중소기업에 다닌다면 중소기업 청년용 대출을, 신혼부부라면 신혼부부 전세자금 대출을, 미혼 청년이라면 청년 대출을 받으시는 게 좋겠죠? 이렇게 중소기업 청년 대출, 버팀목 전세대출, 신혼부부 전용 전세자금 대출 등을 기금 재원대출이라고 해요. 기금재원 대출은 정책자금이기 때문에 금리가 은행재원 대출보다 대출 한도는 낮지만 이자가 저렴하기 때문에 사회 초년생, 청년, 신혼부부가 많이 이용하고 있어요.

 

 

은행재원 대출

은행재원 대출은 말 그대로 은행의 돈을 기반으로 운영하는 대출 상품이에요. 위에서 소개한 기금 재원 대출에 속하는 신혼부부 대출, 디딤돌 대출, 버팀목 대출 등은 여기에 해당되지 않아요. 은행이 전세대출을 하는 임차인에게 대출을 해주기 위해서는 보증기관의 보증서를 담보가 필요해요. 보증기관은 주택도시 보증 공사(HUG), 한국 주택금융공사(HF), SGI 서울보증 이렇게 세 가지가 있어요. 쉽게 얘기하면 이 세 종류의 보증기관 중 한 곳에서 전세계약을 하려는 집에 대한 보증 해주고 이 보증을 바탕으로 은행에서 대출을 해준다고 보면 돼요.

 

그 외

그 외의 대출은 신용대출 등 개인이 쓸 수 있는 대출이 있겠네요.

 

일반적으로 기금 재원 대출이 이자가 가장 낮기 때문에 이에 해당되는 사항이 있나 살펴본 후 없다면 은행재원 대출을 받는 편이에요. 그 외 신용대출 등은 한도를 넘어가는 대출에 대해 받는 편이고요. 예를 들어 한도가 2억 원 인 대출을 받는데 보증금이 3억이라고 가정한다면 모자란 1억에 대한 대출을 신용대출로 받을 수 있는 거랍니다.

 

3. 은행에서 대출 상담받기

이렇게 전세대출 종류를 선택했다면 은행에 가서 대출 상담을 먼저 받으시는 게 좋아요. 필요한 서류는 무엇인지, 내가 이런 집을 전세 계약하려고 하는데 집에 문제는 없는 건지, 이 집을 계약하면 전세 대출이 잘 실행이 될지, 금리는 어떻게 되고 한도는 얼마나 나올지 알 수도 있거든요. 그렇기 때문에 꼭 계약하려는 집의 등기부등본을 하나 뽑아가시는 걸 추천드려요.

 

4. 전세 계약하기

이렇게 대출 상담받고 난 후 전세 계약을 하면 돼요. 대출이 되어서 내 통장에 들어온 후에 전세계약을 하는 게 아니에요. 대출을 실행하게 되면 대출한 금액에 대해서는 집주인에게 바로 가게 되어있고요. 대출은 아직 실행하지 않은 단계에서 전세계약을 먼저 하는 거예요. 위에서 상담받은 것은 대출을 실행하러 간 것이 아닌, 대충 이자는 얼마 정도, 한도는 얼마 정도 나오겠다는 걸 알아보러 간 것이니깐요.

 

전세계약시 주의할 점이 하나 있어요. 바로 계약서에 특약 조건을 하나 넣는 것인데요. 혹시나 전세계약을 한 후에 대출이 실행되지 않아서 계약을 파기해야 할 경우를 대비해야 하거든요. "계약 후 대출이 실행되지 않은 경우 임차인은 계약을 취소할 수 있으며, 이 경우에 배액 배상 없이 계약금의 100%를 임차인에게 돌려준다."라고 명시하면 좋아요. 

 

위 특약 조건에 대해 집주인에게 요구해볼 수는 있지만 집주인이 들어줄 의무는 100% 없어요. 그렇기 때문에 요구해보고 집주인이 거절했을 경우, 좋은 집을 날릴 것인지 아니면 감수하고 실행할 건지도 결단이 필요해요.

 

 

5. 확정일자 받기

전세계약을 했다면 계약한 날 바로 주민센터에 가서 확정일자를 받아야 해요. 전세계약서에다가 확정일자 도장을 받는 거예요. 확정일자란 법적으로 증거력이 있다고 인정하는 날짜기 때문에 꼭 꼭 받는 게 좋아요. 만약의 경우에 집이 경매로 넘어가거나 했을 때 전세보증금을 지켜줄 수 있는 도장이기 때문에 잊지 말고 꼭 받으세요. 또한 대출 신청하러 은행에 갈 때 확정일자를 받은 전세계약서를 요구하기 때문이기도 해요.

 

6. 대출 신청하기

이렇게 전세계약서에 확정일자까지 받았다면 대출신청하러 은행에 가면 돼요. 기금 재원 대출을 받는 경우라면 우리은행, 신한은행, NH농협은행, IBK기업은행, KB국민은행 다섯 군데 중 한 군데를 가시면 되고요. 은행재원 대출이라면 아무 은행이나 가셔도 상관없어요. 은행마다 우대금리조건, 금리, 내 소득 대비 대출한도 등이 달라질 수 있으니 여러 군데 은행을 가보시는 걸 추천드려요.

대출 신청 기간?

대출 신청 기간에 대해서도 궁금하실 텐데요. 2~3개월 전에 대출을 신청하러 가도 은행에서 해주지 않을 확률이 높아요. 대출 실행이 필요한 날부터 한 달 전, 늦어도 2주 전에는 가셔야 해요. 대출 실행이 필요한 날이면 잔금일을 얘기합니다. 보통 이사하는 날을 잔금일로 지정하니 이사하기 한 달 전에 신청하시면 돼요.

 

 

대출 신청 서류

• 전세계약서 (+확정일자 도장)
• 근로소득원천징수 영수증 (전년도 기준)
• 계약금 납입 영수증 (보통 5~10% 이상)
• 4대 보험 가입내역 확인서 (현 직장 기준)

대출 신청 서류는 본인의 상황에 따라(사업자냐, 직장인이냐) 그리고 은행에 따라 달라질 수 있기 때문에 직접 은행에 문의 후 서류 잘 챙겨가시길 바라요.

 

7. 대출 실행하기

대출 신청하고 나면 이제 대출이 실행되길 기다리면 돼요. 대출 신청하고 승인이 나고 나서 아무 연락도 없다면 대출이 잘 진행되고 있는 거예요. 위에서 잠깐 말씀드렸지만 대출받은 금액이 내 통장으로 들어오는 게 아니고 집주인의 계좌로 바로 들어가게 돼요. 그렇기 때문에 잔금일에(이삿날에) 대출받은 금액을 제외한 잔액을 집주인에게 송금하면 돼요.

 

예를 들어, 전세 보증금이 3억 인 집인데 대출을 2억 실행했다면 은행에서 집주인 계좌로 2억을 바로 송금하고, 나머지 1억 원에 대해 집주인 계좌로 직접 송금하면 되는 거예요.

 

 

8. 전입신고, 이사하기

이렇게 대출이 실행되고 잔금까지 치렀다면 이제 전입신고를 하고 이사도 해야 해요. 전입신고 또한 중요한 부분이에요. 많은 분들이 '전입신고는 나중에 하지'라고 생각하시기도 하는데요. 절대 그러시면 안 돼요. 나중에 잘못되었을 경우(집이 경매에 넘어갈 경우)에 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길지도 모르기 때문이에요. 전세 보증금을 온전히 다 돌려받으려면 확정일자, 전입 신고, 실거주 이 세 가지 조건을 모두 충족해야 하거든요.

 

그렇기 때문에 이사도 전입신고 날 바로 하는 게 좋아요. 하지만 집 인테리어나 전에 살고 있던 집을 빼주는 기간과 맞지 않아서 이사를 바로 하지 못할 경우에는 집을 비워두지 말고 내 물건 몇 개라도 가져다주는 게 좋아요. 실제로 사람이 거주하고 있다는 걸 보여주기 위함이죠. 혹시나 잘못될 경우를 대비해서요.

 

전세대출 시 주의사항

전세대출을 할 때 가장 주의해야 할 점은 무엇일까요? 바로 내 전세금 지키기예요. 이 부분에 대해서는 위에서 말씀드리긴 했지만 너무 중요한 부분이기 때문에 한 번 더 강조해서 말씀드릴게요. 내 전세금을 지키기 위해서는 대항력과 최우선변제권을 갖춰야 해요.

 

대항력? 우선 변제권? 이게 뭔데? 단어가 익숙하지 않아 어렵게 보일 수도 있지만 쉽게 설명해드릴게요. 집이 경매에 넘어가게 되었을 때 혹은 집 소유주가 바뀔 때 내 전세 보증금에 대한 권리를 가장 먼저 받게 되는 것을 말해요.

 

 

집주인이 세금을 내지 않아서 집이 경매에 넘어갔다고 해볼게요. 그때 내가 대항력, 최우선변제권을 갖추고 있지 않으면 체납한 세금만큼 집값에서 빠지게 되겠죠? 그런 후에 나에게 보증금을 돌려받을 순서가 돌아오는 것이기 때문에 많은 경우에 전세 보증금의 100%를 받지 못하는 경우가 많아요.

 

그러면 내 전세 보증금을 지키기 위해서는 대항력과 최우선변제권을 꼭 갖춰야겠죠? 필요조건 세 가지 다시 말씀드릴게요.

1. 확정일자 받기 (전세계약서에)
2. 전입신고 하기
3. 실거주 하기

 

이렇게 전세대출 순서, 주의 사항에 대해 알아봤어요. 전세대출 순서 잘 알고 계셔서 전셋집 구할 때 도움이 되었으면 좋겠어요. 주의사항으로 내 전세자금, 전세 보증금 날리지 않는 법에 대해서도 알려드렸으니 전셋값 날리는 일은 없었으면 해요.